Przykład aneksu budowlanego i zasady rozliczenia

Inwestor podczas remontu mieszkania prosi o przesunięcie ściany, dodatkowe punkty elektryczne i zmianę płytek na droższe. Ekipa zaczyna pracę, bo termin goni, a ustalenia padają w rozmowie na budowie. Po zakończeniu robót pojawia się pytanie o dopłatę. Właśnie w takim momencie potrzebny jest przykład aneksu budowlanego - nie jako zbędna formalność, lecz dokument, który porządkuje zakres, cenę i odpowiedzialność obu stron.

Aneks nie zastępuje dobrze przygotowanej umowy. Pozwala jednak bezpiecznie zmienić jej warunki, gdy inwestycja odbiega od pierwotnego kosztorysu, harmonogramu lub przedmiaru. Dla wykonawcy oznacza to mniej sporów o roboty dodatkowe i wyraźną podstawę do wystawienia faktury.

Kiedy aneks do umowy budowlanej jest potrzebny

Aneks stosuje się wtedy, gdy strony chcą zmienić postanowienie już zawartej umowy. W praktyce remontowo-budowlanej dotyczy to najczęściej rozszerzenia albo ograniczenia robót, przesunięcia terminu, zmiany wynagrodzenia, materiałów lub zasad płatności.

Nie każda drobna decyzja na placu budowy wymaga odrębnego dokumentu. Jeżeli umowa przewiduje konkretny sposób zatwierdzania zmian, na przykład protokół konieczności czy zlecenie dodatkowe, należy trzymać się tej procedury. Gdy jednak zmiana wpływa na wartość zlecenia, datę odbioru albo zakres odpowiedzialności, aneks jest rozsądnym minimum.

Warto reagować przed rozpoczęciem dodatkowych prac. Aneks sporządzony po fakcie nadal może potwierdzać ustalenia, ale znacznie trudniej wtedy wykazać, że inwestor świadomie zaakceptował cenę i termin. Sama wiadomość „proszę zrobić” nie mówi jeszcze, czy klient zgodził się na konkretną stawkę robocizny, narzut czy koszt materiału.

Co powinien zawierać przykład aneksu budowlanego

Dobry aneks jest krótki, konkretny i da się go odczytać bez interpretowania intencji stron. Nie trzeba przepisywać całej umowy. Dokument powinien jednoznacznie wskazywać, jakiej umowy dotyczy oraz które jej punkty ulegają zmianie.

Na początku wpisz datę i miejsce sporządzenia, dane wykonawcy oraz inwestora, a następnie oznaczenie umowy podstawowej - najlepiej jej datę i numer, jeśli został nadany. Dalej opisz zmianę takim językiem, aby można było zestawić ją z kosztorysem lub przedmiarem.

Zamiast zapisu „dodatkowe prace w łazience” napisz: „wykonanie trzech dodatkowych punktów elektrycznych, przeniesienie podejścia wodnego do umywalki oraz ułożenie 12 m² płytek ściennych w formacie 60 x 120 cm”. Przy większym zakresie do aneksu dołącz kosztorys lub wycenę jako załącznik. W treści wskaż jego nazwę, datę i wartość.

Jeżeli zmienia się wynagrodzenie, podaj kwotę netto, stawkę VAT, kwotę brutto oraz sposób rozliczenia. Równie ważne jest wskazanie, czy jest to wynagrodzenie ryczałtowe za nowy zakres, czy rozliczenie według faktycznie wykonanych obmiarów i ustalonych cen jednostkowych. Te dwa modele dają inne skutki przy odbiorze robót.

Przy zmianie harmonogramu zapisz nowy termin zakończenia i odbioru. Warto dodać powód przesunięcia, zwłaszcza gdy wynika z decyzji inwestora, opóźnionej dostawy wybranego materiału albo robót ujawnionych po rozbiórce. Taki zapis chroni wykonawcę przed automatycznym przypisaniem mu winy za opóźnienie.

Na końcu powinno znaleźć się potwierdzenie, że pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian, informacja o liczbie egzemplarzy oraz podpisy obu stron. Aneks musi mieć formę zgodną z umową główną. Jeśli umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, ustne ustalenie nie wystarczy.

Wzór aneksu do wykorzystania przy robotach dodatkowych

Poniższy przykład dotyczy typowej sytuacji: w trakcie remontu inwestor rozszerza zakres, co zmienia zarówno kosztorys, jak i termin realizacji.

ANEKS NR 1
DO UMOWY O WYKONANIE ROBÓT BUDOWLANYCH
z dnia [data umowy]

zawarty dnia [data] w [miejscowość] pomiędzy:
[inwestor - imię, nazwisko lub firma, adres, NIP],
a
[wykonawca - imię, nazwisko lub firma, adres, NIP].

§ 1. Zmiana zakresu robót
Strony uzgadniają rozszerzenie zakresu prac o:
1) wykonanie [dokładny opis robót],
2) dostawę i montaż [dokładny opis materiału lub elementu].
Szczegółowy zakres oraz ceny jednostkowe określa kosztorys
stanowiący załącznik nr 1 do niniejszego aneksu.

§ 2. Zmiana wynagrodzenia
Wynagrodzenie wykonawcy zwiększa się o kwotę [kwota] zł netto,
tj. [kwota] zł brutto, przy stawce VAT [stawka]%. Zapłata nastąpi
na podstawie faktury wystawionej po odbiorze robót objętych aneksem,
w terminie [liczba] dni od jej doręczenia.

§ 3. Zmiana terminu
Termin zakończenia robót określony w § [numer] umowy zostaje
przesunięty na dzień [data] z uwagi na rozszerzenie zakresu prac.

§ 4. Postanowienia końcowe
Pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian. Aneks sporządzono
w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

[podpis inwestora]                         [podpis wykonawcy]

To wzór operacyjny, a nie uniwersalna recepta na każdą umowę. Przy dużej inwestycji, sporze, kontrakcie z generalnym wykonawcą lub zamówieniu publicznym zasady zmian mogą być bardziej rygorystyczne. W takich przypadkach treść aneksu trzeba sprawdzić pod kątem umowy głównej i obowiązujących przepisów.

Jak wyliczyć wartość zmiany bez utraty marży

Najczęstszy błąd wykonawcy nie dotyczy samego podpisu, lecz kwoty wpisanej do aneksu. Dodatkowy zakres powinien dostać własną, policzoną wycenę. Trzeba uwzględnić nie tylko materiał i robociznę, ale też transport, odpady, przygotowanie stanowiska, wynajem sprzętu, koordynację oraz narzut.

Przykładowo dołożenie kilku punktów elektrycznych może wymagać kucia, prowadzenia przewodów, osadzenia puszek, zabezpieczenia powierzchni i późniejszego odtworzenia tynków. Jeżeli w aneksie wpiszesz wyłącznie cenę gniazdka i montażu, pozostałe czynności wykonasz bez wynagrodzenia. Kosztorys dołączony jako załącznik ogranicza to ryzyko, bo pokazuje inwestorowi, z czego wynika cena.

Warto też rozdzielić materiały dostarczane przez wykonawcę od tych kupowanych przez inwestora. Gdy klient sam zamawia płytki, zapisz, kto odpowiada za ich terminową dostawę, kompletność, jakość oraz ewentualne braki. To drobny punkt, który później decyduje, czy przestój ekipy będzie można rozliczyć.

Do szybkiego przygotowania załącznika kosztorysowego przydaje się eWyceniarka.pl. Program do wycen i faktur budowlanych pomaga uporządkować pozycje robocizny oraz materiałów, przeliczyć wartość zmiany i przygotować dokument, który można przedstawić inwestorowi bez wieczornego przepisywania danych. Wycena przygotowana w kilka minut ułatwia uzyskanie akceptacji przed wejściem w dodatkowy zakres.

Aneks, protokół odbioru i faktura - właściwa kolejność

Aneks odpowiada na pytanie: co strony uzgodniły i za jaką kwotę. Protokół odbioru potwierdza natomiast, co rzeczywiście wykonano. Faktura jest rozliczeniem zaakceptowanych robót. Te dokumenty pełnią różne funkcje i nie warto traktować ich zamiennie.

Przy rozliczeniu obmiarowym dobrze jest przed odbiorem sprawdzić ilości z aneksu ze stanem faktycznym. Przy ryczałcie odbiór powinien odnosić się do pełnego, precyzyjnie opisanego zakresu. Jeśli inwestor zgłasza usterki, wpisz je do protokołu wraz z terminem ich usunięcia. Nie przekreśla to automatycznie prawa do zapłaty, ale sposób rozliczenia powinien wynikać z umowy i ustaleń stron.

Dobrze przygotowany aneks nie zabiera czasu na budowie. Przeciwnie - pozwala spokojnie rozpocząć dodatkowe roboty, utrzymać marżę i zakończyć zlecenie dokumentami, które nie budzą pytań po obu stronach.

Autor: zespół ewyceniarka.pl

Sprawdź, jak łatwo możesz tworzyć profesjonalne dokumenty dla swoich klientów. Wejdź na eWyceniarka.pl i zrób pierwszą wycenę!